Viager libre ou viager occupé ?
Viager libre
Le « viager libre » consiste en la vente de la pleine propriété du bien immobilier. Dans ce cas, l’acquéreur aura la libre disposition du bien et pourra alors l’occuper ou le donner en location.
Le vendeur perd son droit de jouissance sur le bien vendu.
La vente en viager d’un bien libre s’éloigne néanmoins d’une vente classique par sa modalité de paiement.
En effet, la pleine propriété du bien est vendue moyennant le paiement d’un bouquet ou non, et ensuite d’une rente mensuelle, indexée et, dans la majorité des cas, limitée dans le temps.
Dans ce cas de figure, l’aléa, caractéristique d’une vente en viager, est lié à la durée durant laquelle la rente sera effectivement payée.
Bien moins répandu que le viager occupé, le viager libre sert davantage pour la vente d’un bien qui n’est pas occupé à titre principal par le vendeur (maison à la campagne, appartement à la mer, bien donné en location, …) ou lorsque le propriétaire doit quitter son bien pour des raisons de santé par exemple.
Viager occupé
Lorsqu’on parle de vente en viager, on pense directement au viager occupé.
En effet, fréquemment la vente en viager porte sur la résidence principale du vendeur. Ce dernier désire donc continuer à vivre dans son bien, tout en touchant une rente viagère qui lui permette de vivre plus confortablement. Les rentes seront alors moins élevées que celles qu'il aurait perçues en vendant en viager libre.
Le vendeur se réserve dès lors la jouissance de son bien durant sa vie, ou moins fréquemment pendant une période déterminée.
Plus précisément, le vendeur vend la nue-propriété de son bien tout en s’en réservant l’usufruit.
Par conséquent, le vendeur pourra :
- Soit occuper lui-même le bien ;
- Soit le donner en location et percevoir les loyers.
Cet usufruit s’éteindra de plein droit au décès du vendeur. Il est également possible de limiter cet usufruit dans le temps et donc de fixer sa durée maximale. Ce droit temporaire ne peut néanmoins jamais dépasser la durée de vie de l’usufruitier et s’éteindra donc avant la date fixée si ce dernier venait à décéder avant.
Le contrat peut également prévoir la possibilité pour le vendeur de renoncer à son usufruit moyennant le paiement d’une rente complémentaire à charge de l’acquéreur-débirentier.
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