Le viager, comment ça marche ?
Le contrat de vente en viager est un contrat de vente d’un bien immobilier par lequel le débirentier verse au crédirentier une rente viagère, généralement limitée dans le temps (voir l’article « le calcul de la rente viagère »).
De plus, une première mise de fond appelée « le bouquet » est généralement payée à la signature de l’acte authentique de vente.
C’est donc sur le mode de paiement, ainsi que sur les clauses de protection du vendeur, corollaire au paiement différé, que la vente en viager se différencie d’une vente classique.
Comme pour toute vente, sont parties au contrat, le vendeur et l’acquéreur. Cette terminologie est toutefois quelque peu modifiée dans un contrat de vente en viager. D’autres acteurs peuvent éventuellement entrer en jeu :
- Le crédirentier : celui qui perçoit les rentes
- Le débirentier : celui qui paye les rentes
- La tête garantie : celle sur qui la rente est constituée et dont le décès entraine la fin du paiement des rentes. Il s’agit d’une personne physique en vie et clairement identifiée.
On parle d’un contrat « aléatoire » car la durée du paiement de la rente dépend d’un évènement incertain : la date de décès de la tête garantie.
Généralement, le vendeur (une personne ou un couple) ne fait qu’un avec le crédirentier et la tête garantie.
Mais il est également envisageable que ces trois parties au contrat soient des personnes différentes.
Ainsi par exemple :
- On peut imaginer que la rente sera payée au profit d’un tiers. Le vendeur n’est donc pas le crédirentier. Il s’agit ici d’une stipulation pour autrui prévue par le Code civil. Dans ce cas, la durée du paiement dépend de la vie du vendeur, mais le paiement de la rente est adressé à une tierce personne.
- Il est également possible de constituer la rente sur la tête d’un tiers. On mentionnait plus haut que la tête garantie devait être une personne physique. Dès lors, une personne morale venderesse pourrait vendre en viager pour autant que la rente soit constituée sur la tête d’une personne physique (le dirigeant par exemple).
- Les deux cas de figures ci-dessus peuvent être utilisés dans un même contrat. Le vendeur peut effectivement également décider de constituer la rente au profit et sur la tête d’une tierce personne. De cette sorte, des parents pourraient constituer la rente au profit et sur la tête de leur enfant handicapé afin de lui assurer un revenu nécessaire même après leur décès.
Enfin, dans la plupart des cas, les époux qui vendent ensemble désirent que la rente soit constituée sur leurs deux têtes et qu’elle soit réversible. Cela veut dire que la rente sera due dans son intégralité, et ce jusqu’au décès de l’époux survivant. Ainsi, chaque époux continuera à percevoir la totalité de la rente, et cela même après le décès de son conjoint.
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